La caduta di calcinacci da un balcone è un problema particolarmente sentito per le conseguenze che comporta. Di chi è la responsabilità, civile e penale, in caso di danno cagionato a terzi?

La manutenzione di un immobile e la sua gestione non sono solo una questione amministrativa ma anche pratica, giacché è un dovere di legge fare in modo che la struttura sia sempre in condizioni di sicurezza. Tra le conseguenze più frequenti di una cattiva manutenzione c’è la caduta calcinacci dal balcone: chi paga in quel caso? La legge è molto chiara in merito e ha regolamentato le diverse fattispecie per offrire un quadro chiaro e specifico della situazione, così da dirimere in maniera chiara e definitiva, senza la possibilità dell’insorgenza di dubbi, le eventuali controversie che si possono generare sull’argomento. La caduta di detriti da un balcone è causa di danni cagionati a terze persone che potrebbero trovarsi a passare in quel punto nel momento in cui un pezzo di intonaco o, comunque un detrito, si stacca da un edificio, ma anche a cose, come per esempio le auto.

Se nel caso di immobile unifamiliare la determinazione delle responsabilità in caso di caduta di calcinacci è di facile risoluzione, visto che ricadono tutte sull’unico proprietario dell’edificio, in caso di contesto condominiale la situazione tende a complicarsi. La problematica maggiore in questi casi risiede in particolar modo nelle lacune della giurisprudenza in merito alla determinazione dei confini. Stabilire dove inizia la proprietà di uno e finisce quella di un altro è uno dei punti cruciali per individuare il responsabile di un danno, perché in base a quello si deve determinare la competenza per lo svolgimento dei lavori di manutenzione e ripristino di eventuali danni. In ambito condominiale si parla di quote che spettano a ciascun condomino, in riferimento alla proprietà specifica ma anche alla porzione di suolo condominiale di competenza, sulla base dell’estensione della proprietà.

Le gerarchia normativa per le controversie condominiali in tal senso è ben definita e determinata e prevede che a prevalere, anche sulla legge in vigore, sia il regolamento contrattuale. Questo documento è un accordo consensuale plurilaterale tra tutti i condomini, che viene solitamente redatto nel momento stesso in cui viene realizzato l’edificio e che viene successivamente fatto firmare da ogni nuovo condomino che si succede. Ha valenza di legge all’interno della proprietà condominiale e prevarica qualsiasi altra norma. Ogni condominio ha un proprio regolamento contrattuale, che non è standardizzato nella forma e nel contenuto.

Il regolamento contrattuale si riferisce a numerosi aspetti della gestione dello spazio condominiale ma anche privato, ivi compresa la determinazione della responsabilità in caso di caduta di calcinacci per mancata manutenzione, in base alla porzione di struttura coinvolta. Tra i più noti casi di regolamentazione previsti da questo documento spiccano, per esempio, le autorizzazioni o meno all’installazione di elementi che possono modificare l’estetica della facciata: tende da sole, climatizzatori ecc… Se nel regolamento è indicato che questi non possono essere installati, nessun condomino è autorizzato a procedere, a meno che non venga cambiato il regolamento, per il quale non è sufficiente avere la maggioranza ma è indispensabile l’unanimità dei votanti. In alcuni casi nel regolamento sono anche inserite le disposizioni per il carico massimo di ogni balcone: piante troppo pesanti, piscine e quant’altro potrebbero indebolire la struttura e causare un danno notevole.

Se è vero che il regolamento contrattuale ha valenza di legge all’interno del condominio ed è la norma primaria di riferimento in caso di controversie, è altrettanto vero che nella sua redazione e interpretazione non possono essere ignorati i regolamenti di polizia urbana. È nella discrezione del comune, soprattutto in determinate aree di valore storico, artistico o culturale, limitare l’installazione di elementi esterni sulla facciata che possono modificarne l’estetica. Sono azioni di preservazione del decoro architettonico urbano a cui non è possibile fare delega. Per la loro modifica è necessaria una delibera dell’assemblea comunale.

Entrando nel vivo della questione, quando si tratta di sostenere le spese per i lavori di restyling di un balcone, queste possono essere a carico del proprietario o del condominio: dipende dal tipo di intervento che si desidera fare. Nello specifico, generalmente nel caso in cui i lavori riguardino parti esterne del balcone, quindi visibili a tutti, non è raro che il regolamento condominiale preveda che queste spese vengano ripartite tra tutti i proprietari in base al principio dei millesimi. Diverso è il discorso delle parti non visibili dall’esterno, quali possono essere, per esempio, i pavimenti, perché in quel caso la spesa è sempre esclusivamente a carico del proprietario dell’immobile e non della collettività.

C’è, poi, la questione della titolarità delle spese nel caso in cui l’immobile sia ceduto in locazione. In quel caso il principio prevalente è solitamente uno: le manutenzioni ordinarie sono di spettanza dell’inquilino mentre quelle straordinarie spettano al proprietario dell’immobile, in ragione del regolamento condominiale. L’unico nodo da sciogliere in questi casi riguarda la durabilità dell’opera. tende da sole, impianti di climatizzazione ecc… sono lavori che aumentano il valore dell’immobile e permangono anche oltre il tempo della locazione, quindi su chi ricadono i costi? In questi casi si tende a dividere equamente la spesa tra locante e locatario.

Per capire chi paga in caso di caduta di calcinacci dal balcone bisogna prima effettuare un’analisi della struttura, perché in base alla tipologia di pertinenza esterna possono cambiare le ricadute di responsabilità. Secondo la legge, infatti, il modo in cui un balcone si integra con la facciata dell’edificio e, quindi, le sue caratteristiche strutturali, sono oggetto di diversa applicazione della norma. In linea generale, comunque, sono prevalentemente due le tipologie di balconi previsti dalla normativa vigente:

Strutturalmente, i balconi aggettanti sono considerati come una propaggine esterna dell’immobie, un continuo che si estende anche oltre la facciata dello stabile. In base a questa definizione, è chiaro che gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria competono al proprietario (o al suo affittuario) per quanto concerne tutto quello che è in fruizione all’immobile: pavimento, ringhiera, tinteggiatura pareti interne ecc. Questo vale anche nei casi in cui il balcone funga da copertura per quello inferiore. In relazione alla tinteggiatura esterna e ad altri ritocchi che, invece, coinvolgono tutto quello che non è in piena fruizione dell’immobile, è previsto che tutte le spese vengano equamente suddivise tra i condomini utilizzando il metodo dei millesimi. Questo vale per il ritocco degli stucchi, per l’intonaco e per tutti gli elementi esterni.

In relazione a questo, esiste una sentenza della Corte di Cassazione [1] secondo la quale tutti i rivestimenti e le decorazioni frontali e inferiori dei balconi sono in bene comune quando si inseriscono nel prospetto della facciata. Questa sentenza non dice nulla di nuovo ma è in linea con quanto definito anche dalla giurisprudenza in merito, con una sentenza promulgata dal Tribunale di Roma [2] secondo la quale i fregi decorativi sono condominiali nel momento in cui contribuiscono all’arricchimento ornamentale dell’edificio stesso. La sentenza faceva riferimento nello specifico ai pilastrini, ai frontalini, che anche se inseriti nell’insieme di un balcone privato, adempiono alla funzione decorativa dell’intero stabile, che ne giova dal punto di vista estetico e architettonico, aumentando di valore.

Sulla base di questi principi, ci sono ovviamente delle ricadute di responsabilità, civile e penale. Nella fattispecie in cui da un balcone aggettante dovesse staccarsi un pezzo di intonaco, la responsabilità ricade per intero sul condominio e non sul proprietario, perché considerata dalla legge una parte comune [3]. Dev’essere, quindi, premura dell’amministratore di condominio intervenire per la manutenzione secondo quanto disposto dalla legge [4] compiendo gli atti conservativi adeguati per prevenire tali eventualità, basandosi sulla condotta del buon padre di famiglia per garantire all’edificio i migliori standard di sicurezza, ed evitare la caduta dei calcinacci dal balcone.

Strutturalmente, questi balconi sono completamente inseriti nel piano verticale della facciata, risultando letteralmente incorporati nello stesso. Si caratterizzano per non avere nessuna sporgenza oltre il piano verticale, presentandosi come delle aperture sullo stesso. Da questo deriva che ringhiera metallica o parapetto in muratura di queste strutture sono parte integrante della facciata stessa. Essendo strutturalmente parte integrante della facciata, quindi, va da sé che tutte le spese di manutenzione ricadono sulla comunità sulla base del principio dei millesimi. Non vale lo stesso per la soletta, invece, che in questa tipologia di balcone è considerata alla stregua del solaio [5] e pertanto la sua manutenzione ricade per intero sui proprietari dei piani sovrastanti, secondo il principio per il quale al proprietario del piano inferiore spetta il rifacimento dell’intonaco e del rivestimento e a quello del piano superiore quello del pavimento.

Una ulteriore differenziazione va fatta con il lastrico solare, strutturalmente da considerare come superficie di copertura dell’edificio. Questa sorta di tetto può essere a uso comune di tutti i condomini oppure può essere a uso esclusivo della proprietà dell’ultimo piano dell’edificio, del quale costituisce a tutti gli effetti la copertura. Nel caso in cui sia da considerare di uso comune, i costi per la sua manutenzione sono ovviamente da ripartire tra tutti i condomini in base al principio dei millesimi ma se, invece, è concesso in uso esclusivo a uno o più condomini, questi sono tenuti per legge a contribuire alla sua manutenzione per una quota pari a 1/3 della spesa complessiva. I restanti 2/3 vanno ripartiti tra tutti gli altri condomini con il principio dei millesimi. [6]

Lo stesso identico principio applicato con il lastrico solare è da utilizzare per il terrazzo a livello. L’unica differenza, in questo caso, è che questa struttura funge da copertura solo per parte dell’edificio, quindi diventa il tetto solo per una parte degli immobili nel condominio. Il proprietario il cui terrazzo a livello ricade nella sua disponibilità è tenuto ad accollarsi in maniera esclusiva le spese per il miglioramento della sua fruizione ma gli altri interventi, tra i quali l’impermeabilizzazione e a pavimentazione sono a carico di tutti i condomini coinvolti sulla base del principio dei millesimi. [6].

Queste sono le indicazioni di legge in base alla ripartizione dei costi ma, come detto in precedenza, i regolamenti contrattuali condominiali possono specificare modalità di ripartizione differenti, a cui bisogna fare riferimento per la suddivisione delle spese. Evitare la caduta di calcinacci da un balcone è un dovere della comunità per mantenere il senso di sicurezza.

Delle lesioni causate dallo stato di manutenzione fatiscente di un balcone risponde penalmente il proprietario. Con queste parole la Cassazione [7] ha condannato una condomina che era stata condannata in primo grado per i reati di lesioni personali colpose e di omissioni di lavori in edifici o costruzioni che minacciano la rovina perché, non avendo provveduto a eseguire i lavori necessari per rimuovere il pericolo di crollo che minacciava il suo balcone, si era resa responsabile delle lesioni personali causate a un passante, mentre transitava sotto il suo balcone, a seguito della caduta di frammenti di cemento staccatisi proprio dal balcone.

La proprietaria del balcone ricorreva in Cassazione sostenendo che non le era nota la situazione di pericolo perché, per motivi di lavoro, si recava saltuariamente nell’abitazione e solo nel periodo estivo tanto che aveva incaricato, con delega orale, un «amministratore di fatto del condominio». Colpevole di negligenza sarebbe stato qundi l’amministratore “di fatto”.

La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha ritenuto che la ricorrente non solo aveva l’obbligo di agire e predisporre i lavori necessari per la rimozione di pericolo ma che si trovava nelle condizioni concrete di rendersi conto che l’immobile di sua proprietà necessitasse di lavori per la messa in sicurezza degli intonaci stante lo stato di degrado documentato anche dai Vigili del fuoco. In ogni caso, indipendentemente dalla delega scritta od orale, il proprietario dell’immobile sarebbe comunque responsabile: «Il delegante dovrà essere chiamato a rispondere per il reato proprio, sia quando il conferimento della delega non sia stato adeguato (per colpa o dolo) all’assolvimento dell’obbligo, sia quando non sia intervenuto, potendolo fare, per garantire l’adempimento da parte del delegato degli obblighi, di cui rimane pur sempre titolare».

[1] Cass. sent. 10209/2015; [2] Trib. Roma 7 aprile 2009; [3] Art. 1117 cod. civ.; [4] Art. 1130 cod. civ. [5] Art. 1125 cod. civ. [6] Art. 1126 cod. civ.

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