La giurisprudenza per molto tempo, non ha ritenuto legittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza a livello ad uso esclusivo del singolo condomino.

Si è infatti notato infatti che qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale avesse modificato una parte del tetto trasformandola in terrazza, tale modifica sarebbe stata sempre illecita; secondo questa rigorosa posizione non si poteva richiamare neppure l'art. 1102 c.c. in quanto tale trasformazione non poteva essere considerata una modifica finalizzata al migliore godimento della parte comune, bensì l'appropriazione di una parte del tetto, definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri (quali l'appoggio di antenne o di pannelli solari o altre possibili utilità), senza che potesse assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente avrebbe continuato a svolgere la funzione di copertura dell'immobile. Quindi la giurisprudenza non ammetteva neanche un modesto "taglio" del tetto per realizzare una terrazza a livello.

Sulla base di questa opinione si considerava radicalmente nulla la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza con cui un condomino veniva autorizzato ad aprire un varco nel tetto, trasformandolo in terrazza a tasca per il proprio uso esclusivo.

Una storica sentenza della Cassazione ha suggerito una rilettura dell'articolo 1102 c.c., che tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammettesse quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

In altre parole si è messo in rilievo come non sia ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto solo perché il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto.

Del resto in questa ipotesi è solo il proprietario del sottotetto che potrebbe realizzare la modifica.

Di conseguenza si è aggiunto che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti al condominio non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima.

Questo ragionamento è condivisibile se si considera che non è alterata la destinazione del tetto quando ad una porzione di falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

Lucernari sul tetto, quando la spesa è a carico del singolo?

Il più recente orientamento della giurisprudenza è stata confermato anche dalla recentissima sentenza della Cassazione n. 290 del 7 gennaio 2022.

Nel caso in questione due condomini avevano realizzato una terrazza a tasca delle dimensioni di ml 2,7 x 2,8; un altro condomino li ha citati in giudizio, richiedendo al Tribunale la riduzione in pristino della porzione di tetto a falda dell'edificio.

Il Tribunale ha dato ragione all'attore, mentre, sulla base dei risultati della CTU, la Corte di Appello ha ritenuto legittima la nuova terrazza a tasca che non ha pregiudicato la originaria funzione di copertura del tetto, né altrimenti pregiudicato l'uso della restante parte tetto.

La Cassazione ha ribadito come l'accertamento circa la significatività del taglio del tetto praticato per innestarvi terrazze di uso esclusivo e circa l'adeguatezza delle opere eseguite per salvaguardare la funzione di copertura e protezione dapprima svolta dal tetto sia riservato al giudice di merito e non sia contestabile davanti ai giudici della Cassazione se, come nel caso in questione, è adeguatamente motivato (Cass. civ., sez. VI, 07/01/2022, n. 290).

La realizzazione della terrazza a tasca deve comportare una modificazione soltanto parziale del tetto e deve salvaguardare la funzione di protezione svolta dal tetto.

Tale situazione ricorre certamente se dopo la demolizione di una porzione di tetto spiovente viene realizzato un nuovo solaio piano, costituito da una camera d'aria di spessore di circa 7 cm., una lamiera di supporto, un massetto in calcestruzzo, una guaina impermeabilizzante, uno strato isolante con poliuretano espanso, ulteriore massetto in calcestruzzo cellulare e un pavimento in laterizio, il tutto per uno spessore complessivo di circa 30 cm (Trib. Roma 23 marzo 2011).

Ma è legittima pure quella trasformazione che comporta un peggioramento acustico di modesta entità per rumore di calpestio ed un aumento del carico termico in estate, compensato però da un minor scambio termico rispetto al tetto a falde nel periodo invernale.

Al contrario deve considerarsi illecita l'esecuzione di opere che comportino l'eliminazione di una porzione di tetto idonea a realizzare una terrazza avvolgente, corrente lungo più lati dell'appartamento dell'ultimo piano.

Non è consentito neppure realizzare uno o più balconi a pozzetto di rilevante dimensione, anche se volti a favorire l'entrata della luce e il ricambio dell'aria.

Sottotetto e condominio, la Cassazione ribadisce il proprio orientamento

Sentenza Scarica Cass. 7 gennaio 2022 n. 290

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A fronte di questa sentenza, mi chiedo se quindi non è più necessario il consenso del condominio per procedere in un intervento simile. Quindi il proprietario del sottotetto può presentare direttamente la pratica in comune e procedere con i lavori?

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