Riparazione e manutenzione della terrazza a livello: in quali casi è possibile applicare il riparto delle spese previsto per il lastrico solare?

Uno dei problemi più frequenti in ambio condominiale è quello riguardante le infiltrazioni d’acqua provenienti dai piani superiori. Capita spesso infatti che, per l’incuria del singolo proprietario oppure dell’intero condominio, la scarsa manutenzione dell’immobile provochi infiltrazioni che, propagandosi, danneggiano anche le proprietà degli altri. In genere il problema si pone per terrazze e balconi, cioè per quelle strutture maggiormente esposte agli agenti atmosferici. Chi paga i danni da infiltrazioni provenienti da terrazze e balconi?

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito in quali casi la responsabilità è attribuibile al singolo proprietario e in quali è invece riconducibile anche al condominio. Il problema si pone soprattutto quando il bene che è causa di infiltrazioni è formalmente di proprietà esclusiva ma, al contempo, svolge funzione di copertura per l’intero edificio. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi paga i danni da infiltrazioni di terrazze e balconi.

La terrazza è una superficie scoperta, posta in cima di alcuni vani (ma non necessariamente alla sommità dell’intero fabbricato) e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante.

La terrazza ha una duplice funzione: è destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto (e soprattutto) a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno.

La terrazza potrebbe anche essere incassata nel corpo del fabbricato, continuando però a mantenere le caratteristiche sopra descritte.

Ben diversi sono i balconi, i quali possono essere di due tipi:

Terrazza e lastrico solare sono molto simili: essendo posti in cima all’edificio, entrambi svolgono un’importante funzione di copertura del fabbricato, anche quando sono di proprietà esclusiva di uno o di più condòmini.

La principale differenza tra lastrico solare e terrazza è che mentre il lastrico nasce come tetto (seppur piano e calpestabile) dell’edificio, la terrazza consente fondamentalmente l’affaccio, ponendosi quindi quale naturale estensione dell’appartamento da cui si accede.

La terrazza è connotata da una serie di elementi (le balaustre, ad esempio) che non sono presenti nel lastrico solare e che ne garantiscono il comodo uso da parte del proprietario.

Per le infiltrazioni d’acqua che si propagano dalla terrazza paga sia il proprietario che il condominio, se la terrazza è posta sulla sommità dell’edificio e, quindi, ha anche la funzione di copertura del fabbricato.

In questi casi si applica quindi l’art. 1126 cod. civ., secondo cui, quando il lastrico solare (a cui è equiparata la terrazza) è di proprietà esclusiva o ad uso esclusivo, il proprietario o l’usuario sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

In pratica, quando la terrazza funge da tetto (o meglio, da lastrico solare) dell’edificio (o di parte di esso), tutti coloro che sono ricompresi nella verticale coperta devono sostenere, nella misura di due terzi, le spese di riparazione o di manutenzione, mentre per il restante terzo la spesa incombe sul proprietario o sull’usuario esclusivo. La stessa proporzione si applica, ovviamente, in caso di risarcimento per infiltrazioni.

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione [1], questo principio non si applica se la terrazza non ha la funzione di copertura tipica del lastrico solare.

In altre parole, l’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune è correlato all’accertamento di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene serve, in quanto superficie terminale del fabbricato.

Secondo la Suprema Corte, la terrazza è equiparabile al lastrico quando, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolge funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.

Qualora la terrazza non avesse queste caratteristiche, allora la responsabilità per i danni da infiltrazioni graverebbe soltanto sul proprietario della terrazza, il quale dovrebbe pagare di tasca propria l’intero risarcimento.

È il caso, ad esempio, della terrazza incassata nel corpo del fabbricato che, seppure non posta sulla sommità dello stesso, copre solo metà del sottostante edificio.

La Corte di Cassazione ha dunque espresso il seguente principio: «In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 cod. civ., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata».

Secondo la sentenza in commento, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese dei balconi aggettanti dell’edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio.

Alla stessa conclusione si giunge per le infiltrazioni provenienti dal balcone incassato: in questa ipotesi, infatti, l’infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev’essere considerato proprietario di quella parte di balcone: pertanto, egli è legittimato a chiedere l’eliminazione della causa del danno e il risarcimento del medesimo.

Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo Proprietà balcone incassato.

[1] Cass., sent. n. 35316 del 18 novembre 2021.

Photo by Ilse Orsel on Unsplash

Ma vi rendete conto che trattare argomenti quali terrazze e lastrici solai in modo così semplicistico non si fa altro che far aumentare le liti e a discapito dei rapporti interpersonali ?

però nessuno ha preso in considerazione il caso di due soli condomini, uno che ha l’uso esclusivo della terrazza e uno che ha tutta la terrazza come tetto. Non è possibile che quello del piano inferiore debba pagare il doppio di quello superiore. La logica direbbe la suddivisione della spesa al 50%. Che ne dite?

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