Altezza dei parapetti, prescrizioni di legge e questioni condominiali, tra sicurezza e decoro. Chi può innalzarlo e chi paga l'intervento?

Parapetti dei balconi e delle scale, valutazione della loro altezza e soluzioni per l'innalzamento.

Sono questi, solitamente gli argomenti coi quali i condòmini si confrontano quando di parla di questi elementi.

La questione dell'altezza minima dei parapetti dei balconi e delle scale, evidentemente non riguarda solamente gli edifici in condominio, a tutti gli edifici.

Chiaramente se un edificio è in proprietà individuale non si pone il problema di chi debba intervenire, mentre in ambito condominiale la questione riguarda competenza a decidere, specie per i balconi e quindi la maggioranza per l'assunzione delle eventuali decisioni, nonché la ripartizione delle spese.

Partendo dalla disciplina sull'altezza dei parapetti di balconi e scale, finiremo per valutarne gli aspetti condominiali che li riguardano.

Esistono delle norme che disciplinano l'altezza minima dei parapetti e, se sì, quale deve essere e quando devono essere rispettate?

Alla domanda possiamo rispondere in questo modo: abbiamo una norma nazionale di riferimento che è rappresenta dal d.m. n. 236/89 e a quelle indicate nei regolamenti edilizi locali.

Partiamo da d.m. n. 236/89; esso si applica a tutti gli edifici (pubblici e privati) costruiti successivamente e a quelli anche antecedenti oggetto di interventi di ristrutturazione.

In tal caso, come si legge nello stesso d.m. n. 236, per interventi di ristrutturazione bisogna intendere «quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente».

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti (art. 31 lettera d) della legge n. 457 del 5 agosto 1978).

Come dire: se è necessario intervenire sui balconi ad esempio con la sostituzione delle inferriate, tale sostituzione dovrà rispettare le norme dettate dal d.m. n. 236.

Nel decreto ministeriale è prevista sia le definizione di altezza del parapetto, sia l'altezza minima che dev'essere rispettata.

L'altezza del parapetto, si legge nell'art. 8 del d.m., è quella "distanza misurata in verticale dal lembo superiore dell'elemento che limita l'affaccio (copertina, traversa inferiore, infisso, eventuale corrimano o ringhierino) al piano di calpestio" (art. 8.0.1.).

Se il parapetto è alto meno di un metro non può invocarsi il rispetto delle norme sulle distanze

Rispetto a balconi e terrazze, è sempre l'art. 8 a specificarlo "il parapetto deve avere una altezza minima di 100 cm ed essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro" (art. 8.1.8.).

Si badi: fintanto che non si decide la esecuzione di interventi manutentivi di quelli fin qui descritti, allora non è necessario intervenire per la sostituzione dei parapetti dei balconi aventi altezza differente. Non obbligatorio, ma nemmeno vietato.

Vedremo in seguito le questioni connesse alla competenza a decidere la sostituzione del parapetto del balcone in un edificio in condominio.

Un altro parapetto rispetto al quale sovente ci si domanda quale sia l'altezza minima, è quello delle scale.

Il parapetto delle scale, lo stabilisce sempre il d.m. n. 236/89, «che costituisce la difesa verso il vuoto deve avere un'altezza minima di 1,00 m ed essere inattraversabile da una sfera di diametro di cm 10» (art. 8.1.10).

Rispetto agli edifici precedenti si applicano comunque le norme previste all'epoca della costruzione con obbligo di adeguamento a quelle contenute nel d.m. n. 236/89 nel caso di interventi di ristrutturazione come sopra specificati.

Anche ai fini della normativa dettata in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro, l'altezza minima del parapetto indicata come obbligatoria è pari ad un metro (cfr. d.lgs. n. 81/08 e prima di esso anche d.p.r. n. 547/1955).

Restano salve le specifiche norme dettate in materia di cantieri edili, rispetto alle varie fasi dell'edificazione e alle varie altezze dei parapetti in ragione del luogo d'installazione (es. ponteggi, scale interne, ecc. ecc.).

I regolamenti edilizi locali possono prevedere una altezza minima maggiora rispetto a quella indicata dal d.m. n. 236.

I parapetti, infine, devono essere costruiti (o ricostruiti) in materiale tale da garantire la specifica funzione che assolvono, ossia quella di salvaguardare le persone dalla caduta ne vuoto e consentirne anche l'appoggio.

Quanto alle scale che, salvo rari ed eccezionali casi, sono condominiali, nulla quaestio: l'assemblea può sempre deliberare l'innalzamento del parapetti, tramite implementazione dell'altezza di quelli esistenti o integrale sostituzione.

Non si tratta d'innovazioni (si sostituisce una cosa già esistente), ma di semplice sostituzione, al più di un'opera di straordinaria entità economiche, con conseguente quorum deliberativo pari alla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Diversa la questione se si parla di sostituzione dei balconi: nel caso di balconi aggettanti senza particolari fregi in grado d'incidere sul decoro, per chi scrive, la sostituzione per innalzamento o l'aggiunta di una componente al manufatto già esistente è affare privato, con obbligo di rispetto delle condizioni dettate dall'art. 1122 c.c., ossia con divieto di eseguire opere che rechino pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio. È evidente che la questione del decoro, in casi del genere, non è secondaria dato che il parapetto modificato in altezza potrebbe risultare difforme rispetto alla facciata complessivamente considerata. Certo è che tale valutazione andrebbe bilanciata con la sicurezza delle persone che utilizzano quel balcone, fatto sicuramente non secondario.

Se i balconi sono incassati, invece, il parapetto, solitamente, va considerato parte della facciata e come tale bene condominiale con conseguente competenza a deliberarne l'aumento dell'altezza in capo all'assemblea e con spesa a carico di tutti i condòmini, sulla base di millesimi di proprietà. E se un condòmino volesse innalzarlo per proprio conto e solamente in relazione al suo balcone?

Difficile dare una risposta di carattere generale, molto dipende dalla conformazione del parapetto del balcone incassato. Potrebbe farlo, giusta disposizione dell'art. 1102 c.c., in materia di uso personale delle cose comuni (comprendenti tali usi anche le modifiche), fermo restando il divieto di eseguire opere che rechino pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

Quanto al decoro vale quanto già detto in relazione ai balconi aggettanti.

Parti esterne dei balconi e funzione estetica estesa all'intero edificio.

Balconi e ripartizione spese. Se i parapetti hanno una funzione estetica, il danneggiato deve chiamare in causa tutti i condomini

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Domanda: per adeguare i parapetti di corridoi e.o scale condominiali all'altezza prevista di 100 cm., necessita chiedere il permesso di costruire al comune ??? Grazie,GianCarlo Mellini

No. Si configura come intervento di manutenzione ordinaria delle parti comuni. Generalmente si configura come edilizia libera, alcuni comuni al massimo richiedono una CILA. Non conosco il Suo caso specifico, ma attenzione però a quanto prescritto del D.Lgs 81/08 Art. 107 inerente i lavori in quota, in quanto rimuovendo il parapetto si espone il lavoratore al rischio di cadute dall'alto. Quanto meno deve essere ancorato con i DPI a dei punti stutturali, e deve essere indicato nel loro POS. Saluti

Posso recedere da un contratto di affitto 4+4 senza dare il preavviso dei 6 mesi se la mia portafinestra non ha parapetto e cade nel vuoto? Sono al primo piano, Grazie

se eri al terzo era anche peggio!

Io abito al 3° piano e il corrimano della ringhiera è ad una distanza di 89 cm dal pavimento, soffrendo di vertigini mi è impossibile accedere al balcone, vorrei portare l'altezza a 110 cm, ma considerando che è in facciata fronte strada il condominio o il comune possono farmi storie?? E se eseguo ugualmente il lavoro possono ordinarmi il ripristino dello stato precedente??

salve, abito ad un 3° piano e come il post precedente anche io ho l'altezza dei balconi e anche quelle delle finestre a 89 cm dal pavimento,sono un inquilino in affitto e non proprietario ad ogni modo a chi posso appellarmi per questa incongruenza di misure dalla norma oserei letale,al comune o all amministratore condominiale.

non ho trovato risposta se.....per adeguare l'altezza dei parapetti alle nuove norme, è indispensabile avere l'autorizzazione del Comune.Grazie,GianCarklo Mellini

@Danilo, Renzo e GianCarlo: l'autorizzazione comunale serve sicuramente, quanto meno nella forma della comunicazione di inizio lavori, o in quella specificamente richiesta con riferimento agli interventi complessivi da attuare. Un tecnico di vostra fiducia potrà esservi d'aiuto. Quanto all'altezza "non a norma": non si può fare nulla verso il proprietario se si tratta di edifici ante '89. Quanto alla messa a norma, Daniele, è difficile dire in astratto se il condominio possa ottenere il ripristino dello stato dei luoghi.

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Curiosità: se devo fare un lavoro al balcone, 8' piano, con che cosa bisognerebbe lavorare? PLE o impalcatura? Perché per un piccolo lavoro in prossimità del balcone viene difficile pensare a soluzioni costose per garantire la sicurezza... E se il lavoro lo faccio tutto dall'interno, es. alle veneziane, come monto un parapetto sulla parte libera di balcone? Grazie. Riflessioni a piede libero.

Sto ristrutturando una casa in centro storico, l' altezza del parapetto è inferiore a 1 metro, non posso sollevarlo attraverso opere murarie in quanto centro storico, potrei incappare in problemi tipo non agibilità? Se sì come potrei risolvere il problema? Grazie per le eventuali risposte.

Gentile avvocato, il parapetto del mio condominio e' alto 94 cm. Non e' a norma anche se l' edificio e' ante l'89? ( acquistato nel 1985 ). Grazie anticipatamente.

Mi sembra di capire che nulla è cambiato rispetto alle precedenti norme in materia, oppure ??? Grazie,GianCarlo Mellini

Nel mio condominio vi sono 8 balconi con parapetto non a norma.Desideriamo adeguarli secondo le norme vigenti. Possiamo richiedere le detrazioni se eseguiamo solo l'altezza (sopralzo del mancorrente),o solo restringimento delle sbarre delle ringhiere (a 99mm)? Per eseguire i lavori dobbiamo richiedere il progetto di un perito o basta solo la certificazione di conformità rilasciata dell'artigiano che esegue l'opera? Grazie

Buongiorno, sto per acquistare un appartamento degli anni 50 che già occupo in affitto. Il parapetto del terrazzo misura 85 cm. E' da considerare non conforme e quindi posso chiedere l'adeguamento o uno sconto sul presso di vendita?

Gentilissimi, sto ristrutturando una casa a Roma ed ho notato che l'altezza da terra alla finestre è di circa 90 cm mentre dovrebbe essere minimo 100 cm. La domanda è: posso montare un ringhierino di 10 cm (ovviamente non a filo finestra) per essere in regola o devo cambiare le finestre facendole con una parte fissa di 10 cm per non avere problemi?

Gentilissimo, nel mio condominio a Milano stiamo effettuando la tinteggiatura della facciata interna (cortile) e relativa manutenzione dei balconi. Si tratta di uno stabile "epoca" dei primi del Novecento e l'impresa sostiene che è obbligatorio adeguare l'altezza dei parapetti dei balconi a 1,10. Ma leggendo l'articolo è questi forum non mi risulta che sia obbligatorio visto che la tinteggiatura non è una ristrutturazione. Sbaglio io? Inoltre su uno stabile d'epoca costituirebbe una violazionein termini di rispetto estetico e storico della casa, visto che si è sempre molto stretti su questo punto. Chi ha ragione? Grazie a chi vorrà farmi chiarezza sull'argomento.

Buongiorno, ho un appartamento al primo piano di un condominio con due balconi. Sotto questi balconi ci sono delle scale che portano ai garages su cortile e giardino, sopra le quali scale sono state costruite e montate delle coperture antipioggia, che diminuiscono l'altezza da terra e costituiscono facile appoggio per salire sui balconi e quindi agevolare furti. La domanda è se ci sia un'alternativa ad un procedimento legale nei confronti dell'amministratore che ha deliberato la costruzione di queste coperture, che peggiorano la sicurezza del mio appartamento Grazie per l'aiuto

No, la procedura legale (contro il condominio, non contro l'amministratore) è l'unica strada attraverso la quale forse al suo termine è sarà possibile ottenere una sentenza di condanna alla rimozione di quel manufatto.

Abito a Bologna e intendo sostituire la caldaia della mia villetta unifamiliare, sostituire la scala a chiocciola interna, unire 2 balconi (i cui parapetti sono già alti cm 100) e unire catastalmente il piano terra (attualmente censito come A10) al resto della villetta (censita come A2). Mi hanno detto che debbo obbligatoriamente adeguare l'altezza del parapetto della terrazza che sovrasta la casa (altezza cm 75, ma la casa è del 1956). E' vero o c'è una scappatoia legale?

Andrebbe studiata la pratica, credo, ma ribadisco andrebbe valutata l'intera pratica, che essendo una villetta unifamiliare non si possa fare diversamente.

Perdoni ma non ho capito la risposta. Specifico che il piano terra è sempre di mia proprietà ed è parte integrante della villetta, ancorchè sia per il catasto un immobile autonomo. A parte ciò, volevo solo capire di che natura sono considerati i lavori che intendo fare (e perciò se debbo adeguare l'unico parapetto non a norma, quello della terrazza al primo piano). E' possibile evitare ciò dividendo le pratiche (es. 2 CILA, o 1 CILA e 1 SCIA, ecc..) oppure non realizzando uno o più lavori che ho elencato?. Grazie.

Ribadisco, è difficile dare una risposta specifica non conoscendo esattamente la situazione dei luoghi. Il tecnico che la sta assistendo saprà certamente essere esaustivo, anche conoscendo le prassi del luogo.

Salve avv. Gallucci, Condominio anni '60, altezza parapetto balconi di 95cm. In seguito a relazione ing. per ripristino frontalini ammalorati, per giustificare un rifacimento totale dei balconi ci è stato detto che i parapetti non sono a norma quindi vanno alzati a 110cm. E' corretto? Siamo davvero obbligati? Grazie

Possono contestare un parapetto alto mm.1095 quando il problema è dato dalla soletta alta cm.10 e vista la normativa della spinta e dovendo mettere per forza 4 tasselli per ancoraggio si è dovuto tenere per forza di mm.5 più bassi. È prevista una tolleranza?

Gent.mo Avv. Gallucci, Riguardo ad un appartamento storico costruito previa entrata in vigore della d.m. n. 236/89, l'altezza del parapetto del balcone non richiede obbligatorietà di messa a norma al quanto la norma non è retroattiva. Analizzando però il testo del 236/89 per la voce di interventi di ristrutturazione bisogna intendere «quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistemativo di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente» come da lei sopracitato, se il proprietario di suddetto appartamento è contemporaneamente proprietario di molteplici appartamenti nel medesimo edificio storico, ed ha effettuato lavori come ristrutturazione/messa a norma del tetto dell'edificio ed infine lavori nell'appartamento in questione di manutenzione caldaia ed altri lavori per la messa ad affitto a terzi di quest'ultimo, doveva essere effettuato un lavoro di messa a norma del parapetto del balcone?

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Come determinare se un locale abbia o meno i requisiti dell'abitabilità. La sentenza, emessa dal Consiglio di Stato sentenza n. 2825 del 30 maggio 2014, dispone l'annullamento del titolo edilizio abilitativo,

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