Androne in condominio: cos’è, cosa si può fare all’interno e come si dividono le spese di manutenzione?

Convivere nello stesso edificio può essere molto difficile, soprattutto se gli appartamenti sono numerosi e c’è discordia tra i proprietari. In casi del genere, l’assemblea può diventare un luogo in cui il conflitto può esplodere da un momento all’altro. Ma perché i condòmini dovrebbero litigare? Perché, quasi inevitabilmente, sorgono controversie sull’uso delle parti comuni e, talvolta, perfino sulla loro titolarità. Con questo articolo ci soffermeremo su un particolare aspetto: spiegheremo tutto ciò che c’è da sapere su proprietà, uso e spese dell’andito condominiale.

Sebbene, a prima vista, sull’androne del condominio non si dovrebbero avere discussioni, tanto è pacifica la sua destinazione, in realtà possono sorgere litigi anche su questa specifica area del condominio. Ad esempio, è lecito lasciare i passeggini nell’androne condominiale? Il singolo condomino può aprire una porta che immette dalla sua proprietà direttamente nell’ingresso dell’edificio? Chi deve pagare le spese di manutenzione? Se cerchi risposte a queste domande, sei nel posto giusto: vedremo insieme cosa dice la legge in merito a proprietà, uso e spese dell’andito condominiale.

L’andito condominiale è l’ingresso dell’edificio, il luogo che consente di accedere alle scale in quanto direttamente collegate ad esse. L’andito è anche noto con il nome di “androne” o, in modo più gergale, di “portone”.

La legge non dice nulla a proposito dell’andito condominiale, nel senso che non lo inserisce espressamente all’interno delle parti ritenute comuni. Ciò tuttavia non significa che l’andito, salvo diversa indicazione del regolamento contrattuale, non possa essere annoverato tra le parti comuni dell’edificio. Ciò perché esso rappresenta, in un certo senso, una specie di prolungamento delle scale (che sono parti condominiali senza ombra di dubbio), o meglio una loro anticipazione, una specie di pianerottolo o ballatoio iniziale, posto al pianterreno.

Secondo la giurisprudenza [1], le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni.

Quindi, a meno che il regolamento adottato all’unanimità o il titolo d’acquisto non dispone diversamente, l’andito condominiale è parte comune, cioè è di proprietà di tutti i condòmini.

Se l’andito condominiale è comune, allora non ci sono dubbi: le spese relative alla sua manutenzione sono a carico di tutti i condòmini, ciascuno in relazione ai millesimi posseduti.

Si applica quindi il comune criterio di divisione delle spese, ben noto a quanti vivono in condominio: ognuno paga in proporzione al valore della sua proprietà, espressa nelle tabelle allegate al regolamento.

Le cose cambiano se l’andito dovesse servire un solo fabbricato all’interno di un plesso composto di molti edifici. È ciò che può accadere nel supercondominio, cioè nel complesso di fabbricati legati tra loro da alcuni beni o servizi comuni, come ad esempio il cortile interno o la strada d’ingresso.

In questo caso, se ogni palazzo ha il proprio andito, solamente coloro che vivono all’interno dell’edificio servito dall’androne dovranno sostenerne le spese.

Ad esempio, se ci sono due edifici, scala “A” e scala “B”, posti uno di fronte all’altro, uniti solo dalla via e dal cortile centrale, ma ognuno dotato di un proprio ingresso separato, allora i condòmini della scala A pagheranno le spese del proprio andito, mentre quelli della scala B faranno lo stesso col proprio androne.

L’andito condominiale è, per definizione, un luogo di passaggio che serve per condurre alle abitazioni private. Ciò significa che l’androne non può essere occupato fino al punto da rendere impossibile o particolarmente difficoltoso il transito delle persone.

Quindi, a meno che il regolamento non proibisca in maniera assoluta e tassativa a tutti i condòmini di lasciare le proprie cose nelle parti comuni e, nello specifico, nell’andito, l’androne potrà ospitare oggetti appartenenti ai singoli proprietari (biciclette, passeggini, ecc.), purché temporaneamente e in modo da non ostacolare il passaggio a chi deve accedere alle abitazioni.

Insomma: non si può snaturare l’androne fino a farlo diventare un deposito o, peggio ancora, un parcheggio.

L’uso egoistico dell’andito condominiale può spingersi fino a consentire di aprire una porta nel muro per permettere l’accesso più comodo alla propria abitazione a uno dei condòmini.

Tanto è stato stabilito dalla Corte di Cassazione [2], secondo cui il singolo proprietario, se non altera la destinazione del bene comune e non impedisce agli altri condòmini di farne utilizzo, può aprire un varco nella parete dell’androne, ad esempio per accedere direttamente al suo appartamento oppure al box di proprietà.

Secondo la Suprema Corte, l’apertura nell’androne d’ingresso di una nuova entrata non impedisce agli altri condòmini di fruire dell’androne per raggiungere i propri appartamenti, né altera irreversibilmente la destinazione dell’androne.

Addirittura, la Cassazione si è spinta fino ad affermare che «Al contrario, l’apertura del nuovo accesso all’immobile dell’intimata valorizzerebbe e potenzierebbe la funzione dell’androne in esame, ossia quella di facilitazione del transito dei condomini, e dei terzi, da e verso le singole unità abitative della scala».

Insomma: l’andito condominiale può essere usato anche per motivi egoistici, purché si rispetti il limite della destinazione d’uso del bene (il quale deve sempre e comunque consentire il transito delle persone e l’accesso alle unità abitative) e si consenta agli altri condòmini di continuare a goderne.

[2] Cass., sent. n. 24295 del 14 novembre 2014.

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