Il tetto o il terrazzo di un edificio non è sempre un bene condominiale: è di proprietà esclusiva se ciò emerge dall’atto di acquisto.

Comunemente, si è portati a pensare che il lastrico solare sia sempre un bene in comproprietà tra tutti i condomini, visto che ha la funzione di copertura dell’edificio ed è anche menzionato nell’elenco delle parti comuni del Codice civile. Ma non sempre è così, e allora si tratta di vedere quando un lastrico solare non è condominiale e cosa succede in queste particolari situazioni.

Le conseguenze sono evidenti, in termini di riparto delle spese di ristrutturazione o riparazione ed anche di risarcimento dei danni ai proprietari degli appartamenti sottostanti, in caso di infiltrazioni dovute a incuria o scarsa manutenzione; ma riguardano anche la possibilità per il singolo condomino di vendere ad altri il lastrico solare, come un qualsiasi altro bene immobile proprio, e la ripartizione degli incassi in caso di affitto di questa porzione del tetto a società di telefonia mobile per l’installazione di antenne e ripetitori.

Il lastrico solare è la copertura orizzontale dell’edificio: si tratta di un tetto piano, non spiovente o inclinato, e dunque accessibile e calpestabile. Se il lastrico solare è munito di ringhiere, muretti, parapetti o balaustre ai bordi diventa una terrazza; anch’essa mantiene la funzione di copertura dei piani sottostanti dell’edificio, proteggendoli da intemperie e infiltrazioni.

La comproprietà del lastrico solare comporta che tutti i condomini, possono utilizzarlo, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri comproprietari di farne anch’essi uso secondo il loro diritto [1]. Questi vincoli non sussistono se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, a condizione che venga mantenuta la sua essenziale funzione di copertura dell’edificio, perché il singolo condomino non può compiere innovazioni o trasformazioni che ledano i diritti altrui o la stabilità e sicurezza del fabbricato ed il suo decoro architettonico.

La regola generale stabilita dall’art. 1117 del Codice civile stabilisce che il lastrico solare è di proprietà comune «se non risulta il contrario dal titolo», cioè dall’atto di acquisto delle proprietà esclusive (di solito, si tratta del rogito notarile di compravendita immobiliare).

Il lastrico solare non è sempre una parte comune dell’edificio

Già da questo possiamo capire che il lastrico solare può appartenere ad un singolo condomino, anziché all’intero condominio; il caso più frequente è quello del proprietario dell’attico o comunque degli appartamenti situati ai piani più alti dell’edificio. In questi casi, il pavimento del loro lastrico solare, o terrazzo, funge comunque da copertura per le unità abitative sottostanti, e perciò va preservato nella sua integrità.

In concreto, la conformazione degli edifici – che spesso non sono a blocco cubico, ma prevedono più livelli non esattamente sovrapposti e terrazze sfalsate – pone numerose dispute condominiali per accertare di chi sia la proprietà del lastrico solare, se ciò non risulta espressamente dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale. Talvolta, l’accertamento è ancor più problematico, perché vi sono conflitti tra quanto prevedono i rispettivi atti di acquisto e quanto stabilisce il regolamento condominiale: insomma, in queste situazioni non è chiaro se il lastrico solare sia una parte comune dell’edificio oppure no.

Uno di questi casi è stato deciso di recente dalla Cassazione [3], che ha fornito un principio di diritto utile a dirimere le questioni sulla proprietà comune, o esclusiva, del lastrico solare: secondo la Suprema Corte, l’indicazione delle parti comuni dell’edificio sancita dall’art. 1117 del Codice civile – che, come abbiamo visto, comprende il lastrico solare – riguarda le «cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari», tale indicazione può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ma solo «ove esso contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l‘alienazione del diritto di condominio».

In sostanza, è al momento  della creazione del condominio che si stabilisce se il lastrico solare debba essere di proprietà comune oppure esclusiva di un singolo condomino; in assenza di una specificazione chiara, si presume che sia condominiale. Dunque, spetta a chi intende rivendicare la titolarità esclusiva fornire la prova scritta del suo diritto di proprietà, e ciò normalmente avviene riportandosi a quanto stabilito nell’atto costitutivo del condominio, se il rogito notarile trascritto non gli aveva già attribuito questa porzione (ma in tali casi il problema, evidentemente, non si pone).

A tal fine, però, la sentenza specifica che nell’indagine da compiere non rileva quanto stabilito nel regolamento condominiale, a meno che «non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni». Il riferimento è al regolamento condominiale contrattuale, ossia quello adottato all’unanimità e che deve essere riportato o richiamato nei rispettivi atti di acquisto delle proprietà individuali; non basta, invece, un regolamento adottato dall’assemblea a maggioranza.

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