Quali sono le regole di ripartizione dei costi di manutenzione straordinaria tra i proprietari esclusivi delle terrazze e tutti gli altri condomini? 

Gli oneri da sostenere per il mantenimento in buono stato del lastrico solare del condominio possono essere consistenti, specialmente quando la costruzione è vecchia e richiede lavori di ristrutturazione, come la sostituzione delle piastrelle e l’impermeabilizzazione della guaina isolante.  Chi paga le spese di rifacimento del lastrico solare?  

Per prima cosa bisogna verificare se il lastrico solare è ad uso esclusivo di un proprietario, che lo usa come terrazza della sua abitazione, oppure è una parte comune del condominio. Anche se in entrambi i casi il lastrico solare svolge la sua consueta funzione di copertura del fabbricato, le regole di ripartizione delle spese sono diverse.

Inoltre, se il lastrico solare ha provocato danni, come nel caso di infiltrazioni d’acqua nei piani sottostanti, occorre individuare di chi sono le responsabilità. Vi sono, infine, dei casi particolari che attribuiscono le spese di rifacimento del lastrico solare al solo proprietario esclusivo, senza la partecipazione degli altri condòmini.

Il lastrico solare è un tetto calpestabile, perché è orizzontale anziché spiovente. La sua funzione tipica è quella di copertura dell’edificio. Per il Codice civile [1] il lastrico solare è una parte comune del fabbricato condominiale, quindi è di proprietà indivisa di tutti i condomini; ma in alcuni casi può essere di proprietà esclusiva, se è stato acquistato insieme ad un appartamento (normalmente quello dell’ultimo piano).  

La ripartizione delle spese di manutenzione o riparazione del lastrico solare segue la regola generale stabilita dal Codice civile [2], in base alla quale:  

Quindi se il lastrico solare è interamente di proprietà comune la spesa complessiva sostenuta per i lavori dovrà essere suddivisa tra tutti i comproprietari, in base alle rispettive quote di proprietà dell’edificio, perché non vi saranno proprietari esclusivi con i quali ripartire una parte dei costi.

Attenzione: se il condominio è composto da più fabbricati, l’obbligo di contribuzione dei condomini alle spese è limitato solo a quelli interessati dalla copertura fornita dal lastrico solare in questione, con esclusione di quelli abitanti nelle altre palazzine, che non dovranno essere coinvolti nel riparto.

Se il lastrico solare di proprietà comune ha provocato danni, come infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti, le spese di riparazione vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà dell’edificio [3], a meno che la rottura della copertura, o dell’impermeabilizzazione, non sia imputabile al proprietario esclusivo, ad esempio per lo stato di incuria e di abbandono della sua terrazza o perché ha installato dei manufatti che hanno bucato le piastrelle.

Se il lastrico solare è di proprietà esclusiva, il condominio concorre comunque per i due terzi della spesa, in base alla regola generale di riparto che ti abbiamo indicato, quando la responsabilità dei danni non è attribuibile al singolo proprietario dell’area da cui provengono le infiltrazioni, come nel caso di normale vetustà e di progressivo degrado della copertura che necessita di riparazioni.

Anche le spese di rifacimento del lastrico solare rientrano nelle regole di ripartizione tra i condomini e gli eventuali proprietari esclusivi che abbiamo appena visto: non vi sono eccezioni per i costi derivanti dalla manutenzione straordinaria, se non per il fatto che i lavori devono essere preventivamente deliberati ed approvati dall’assemblea condominiale.

Possono esservi, però, dei casi particolari: in una vicenda esaminata dalla corte d’Appello di Genova [4] è stato deciso che il condominio non è tenuto a pagare il rifacimento di alcuni pannelli isolanti posizionati sul lastrico solare di proprietà esclusiva, che erano stati divelti da una tromba d’aria. Nonostante la funzione di coibentazione dei pannelli, che va a favore di tutto l’edificio, le spese di rifacimento devono ricadere interamente sul proprietario esclusivo del lastrico solare, che aveva deciso di installarli autonomamente e senza l’autorizzazione dell’assemblea. Infatti o gni lavoro di rifacimento del lastrico solare costituisce un’opera di manutenzione straordinaria, che deve essere deliberata dall’assemblea, a prescindere dal successivo riparto delle spese complessivamente approvate.

Tieni presente che il proprietario esclusivo di un lastrico solare, o di una sua porzione, può apportare le modifiche ritenute utili per una migliore fruizione della sua terrazza, ad esempio posizionandovi un pergolato, un gazebo o una veranda, ma deve sempre evitare di compromettere la funzione di copertura dell’edificio, la stabilità del fabbricato e il decoro architettonico della facciata percepibile dall’esterno.

Per ulteriori informazioni leggi anche i seguenti articoli:

[4] C. App. Genova, sent. n. 753 del 01.07.2021.

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