Manutenzione ordinaria, ristrutturazione e rifacimento di scale e pianerottoli: chi deve pagare e secondo quale criterio?

Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, le scale rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Esse quindi appartengono a tutti i condomini, indipendentemente dal piano in cui è collocato il rispettivo appartamento. Tanto per fare un esempio, il condomino del primo piano è comproprietario anche dell’ultima rampa di scale che porta alla mansarda, anche se non ha alcun interesse a salirvi. Ragion per cui la ripartizione delle spese di scale e pianerottoli in condominio deve avvenire tra tutti i condomini, anche tra quelli proprietari di magazzini o garage. 

A conferma di ciò, l’articolo 1123 del Codice civile pone le spese comuni a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore della rispettiva proprietà (e quindi in base ai millesimi). Tale criterio deve però tenere anche conto del maggior uso che alcuni condomini possono fare delle aree comuni. Il che significa che i condomini che vivono ai piani più alti dovranno contribuire in misura superiore alle spese per la manutenzione e ricostruzione di scale e pianerottoli rispetto ai condomini dei piani bassi.

Ma procediamo con ordine e vediamo come avviene la ripartizione delle spese per scale e pianerottoli in condominio.

Essendo elementi strutturali necessari allo stabile, indispensabili per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, le scale e i pianerottoli rientrano tra le parti comuni dell’edificio e quindi sono di proprietà di tutti i condomini, anche di coloro che hanno un negozio con accesso diretto dalla strada. Anche questi ultimi infatti potrebbero fruire di tali aree. Ciò che conta, infatti, non è l’uso effettivo che si fa del bene comune quanto quello potenziale. 

Per tale ragione chi fa le scale a piedi deve pagare le spese dell’ascensore e, viceversa, chi usa l’ascensore deve contribuire alle spese delle scale. Ed è sempre per la stessa ragione che chi abita al primo piano deve pagare tali spese, essendo nel suo diritto accedere al tetto, qualora lo volesse o raggiungere i condomini degli ultimi piani, magari solo per una visita di cortesia.

Le scale con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalità del fabbricato, sono di proprietà condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà, come nel caso del pianerottolo dell’ultimo piano ove vi è un solo appartamento. Il titolare di quest’ultimo non potrebbe, quindi, montare un cancelletto per chiudere il pianerottolo, impedendovi l’accesso agli altri condomini. Tale diritto gli può essere concesso solo da un regolamento approvato all’unanimità.

Solo quando l’edificio è composto da due o più scale tra loro indipendenti, i proprietari degli appartamenti posti all’interno di una scala non partecipano alle spese di manutenzione e ristrutturazione relative alle altre scale. 

Inoltre, per esonerare uno o più condomini dalle spese per scale e pianerottoli è necessaria una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità o una clausola contenuta nel regolamento condominiale, anche questa approvata all’unanimità. 

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. Per cui, ad esempio, i condomini della scala “A” partecipano solo alle spese di quest’ultima e non anche a quelle della scala “B”, “C”, ecc.

La spesa è ripartita tra essi tenendo conto del seguente criterio:

Tra più condomini posti allo stesso piano, la spesa è ripartita tra essi in base ai millesimi di ciascun appartamento. 

Ai fini del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Il suddetto criterio di ripartizione si giustifica in base al fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.

Le scale comprendono l’intera relativa “cassa”, di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano. Pertanto, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale comportino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire secondo la regola appena descritta (50% in base all’altezza, 50% in base ai millesimi).

Anche la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono.

Il condominio è responsabile per la caduta dalle scale di un condomino dovuta alla presenza di acqua, sapone, olio o altri materiali scivolosi sui gradini, anche se caduti accidentalmente. 

Il risarcimento, in questo caso, viene ripartito tra tutti i condomini secondo millesimi, senza tenere in questo caso conto dell’altezza dell’appartamento dal suolo. 

Solo laddove la caduta sia stata dovuta a distrazione della vittima, che magari conosce la situazione di pericolo, il condominio non è responsabile. 

Come chiarito dalla Cassazione, il condominio ha la custodia delle scale utilizzate per il passaggio per accedere agli appartamenti ivi ubicati e sussiste, pertanto, la sua responsabilità qualora uno dei condomini cada in dette scale a causa della presenza di acqua e sapone sui gradini, specie qualora, da un lato, la particolare colorazione variegata e scura del marmo non renda immediatamente percepibile, provenendo dall’interno, la presenza dell’acqua sul pavimento, dall’altro, l’assenza di segnaletica e di personale addetto al caseggiato, renda ancora più difficile percepire la presenza del pericolo (Trib. Genova 26.2.2008).

Anche i pianerottoli sono di proprietà di tutti i condomini, in quanto parti essenziali della scala di accesso ai diversi piani dello stabile condominiale; per la funzione di disimpegno che questi svolgono rientrano nell’ampia nozione di “vestiboli, anditi” menzionati dall’art. 1117 del Codice civile.

Il condomino che asserisca l’esclusiva proprietà su un pianerottolo perché al servizio della propria unità immobiliare, non potrà fare affidamento sulla semplice circostanza che esso non serva da collegamento con i piani superiori, ma è necessario che egli fornisca la prova dell’esistenza di un titolo di acquisto che escluda dal godimento del bene gli altri condomini.

Non è pertanto possibile chiudere un pianerottolo con un cancello. 

La ripartizione delle spese dei pianerottoli (pulizia, manutenzione, ristrutturazione) segue la stessa regola delle scale. Per cui:

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