Lavatoio esterno: ci vuole l’autorizzazione del condominio e del Comune? Quali vincoli bisogna rispettare?

Un nostro lettore ci chiede se si può avere un lavandino sul balcone. Quali sono le autorizzazioni da chiedere e quali le possibili contestazioni che il condominio potrebbe sollevare in un’ipotesi del genere? Si tratta di un’opera di edilizia libera o bisogna presentare una pratica all’ufficio del Comune? Cosa potrebbe succedere se il condomino del piano di sotto dovesse lamentare la caduta di acqua? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Prima ancora di stabilire se si può avere un lavandino sul balcone bisogna però partire da un dato fondamentale: come la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire, il balcone – sia esso incassato o aggettante – è un’area di proprietà del titolare dell’appartamento cui esso inerisce. Pertanto, quest’ultimo, in linea teorica e salvo il rispetto degli altrui diritti e della normativa urbanistica, può eseguire le opere che vuole. Come abbiamo sottolineato, ciò vale solo «in linea teorica»: difatti, i vincoli imposti dal Codice civile per il rispetto dell’estetica dell’edificio finiscono per pregiudicare gran parte delle opere. 

Quanto ai profili amministrativi, ci si deve chiedere se la realizzazione di un lavandino sul balcone richieda la presentazione in comune di una Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) al pari di un secondo bagno interno all’appartamento. 

Fermo restando che, per non avere sorprese, sarà sempre meglio accertarsi presso l’ufficio del proprio Comune che la normativa locale non preveda particolari adempimenti, l’installazione di un semplice lavatoio non può essere assimilata a un bagno vero e proprio, alle cui tubature di solito si ricollega. Esso è piuttosto equiparabile ad una comune fontana, intesa come arredo da giardino, elemento quest’ultimo che rientra nell’edilizia libera e che pertanto non richiede alcuna comunicazione o autorizzazione comunale. Dunque, per montare un lavandino sul balcone non c’è bisogno né di una licenza edilizia, né di una Cila.

Il condominio non può imporre un previo nulla osta dell’amministratore o dell’assemblea per la realizzazione di un lavatoio sul balcone. Questo perché, come anticipato in apertura, il balcone è un’area privata su cui il titolare può fare ciò che vuole. Resta l’obbligo, in ottemperanza all’art. 1122 del Codice civile, di comunicare formalmente l’inizio dei lavori all’amministratore il quale ne riferisca all’assemblea alla prima riunione utile.

La costruzione di un lavandino su un balcone aggettante o incassato deve fare in ogni caso i conti con il regolamento condominiale che potrebbe stabilire dei limiti alla realizzazione di opere all’esterno o all’interno della proprietà privata. Tuttavia, per imporre vincoli all’uso della proprietà privata, il regolamento deve essere stato approvato all’unanimità (ad esempio, con accettazione di tutti i condomini al momento del rogito). In alternativa, il divieto potrebbe essere contenuto in una delibera assembleare, anch’essa comunque approvata con il voto di tutti i condomini.

Esistono poi altri due limiti da tenere in considerazione se non si vuole violare la disciplina condominiale ed essere obbligati allo smantellamento dell’opera. Il primo di questi consiste nel divieto di pregiudicare la stabilità dell’edificio, cosa che di certo un semplice lavatoio non comporterà. Il secondo, ed invece più problematico, è rappresentato dal decoro architettonico dell’edificio, che non può essere leso dalle opere dei condomini. Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee del palazzo per come disegnate dal costruttore, al netto di successive modifiche che potrebbero aver deprezzato l’immobile. Si tratta quindi di qualcosa in più della semplice estetica facciale, ma dell’armonia del suo insieme.

Ebbene, se il lavandino dovesse essere di grandi dimensioni, tali da renderlo visibile dall’esterno, allora si potrebbe concludere per l’illegittimità dell’opera. Il condominio o anche un singolo condomino potrebbe quindi agire per ottenere la demolizione. Viceversa, il lavandino piccolo o comunque nascosto e quindi non visibile dalla pubblica via non è tale da ledere il decoro architettonico e danneggiare l’edificio nel suo complesso; pertanto, non può essere vietato.

Chi installa un lavandino dovrà fare molta attenzione che l’acqua non cada nel piano sottostante. Diversamente, potrebbe configurarsi il reato di «getto pericoloso di cose atte a offendere o imbrattare». La Cassazione ha ravvisato gli estremi di tale illecito penale nella condotta di chi, innaffiando le piante, determini lo stillicidio dell’acqua sul balcone dell’inquilino sottostante [1].

Email (obbligatoria se vuoi ricevere le notifiche)

 Notificami quando viene aggiunto un nuovo commento

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

Segui il nostro direttore su Youtube

Oppure iscriviti alla nostra newsletter per rimanere sempre aggiornato.

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica fondata dall'avv. Angelo Greco e iscritta presso il Tribunale di Cosenza, N.G.R 243/2016 - N.R. Stampa 1/2016. | © Riproduzione riservata | La Legge per Tutti Srl - Sede Legale Via F. de Francesco, 1 - 87100 COSENZA | CF/P.IVA 03285950782 | Numero Rea CS-224487 | Capitale Sociale € 70.000 i.v. | Codice Univoco: M5UXCR1 | IBAN: IT20N0706280880000000138231 - Swift ICRAITRRTI0