Verande, pergolati e pergotende: balconi e terrazze in condominio. Il diritto di soprelevazione all’ultimo piano. 

Capita di usare indifferentemente i termini «terrazzo» e «balcone» per definire lo stesso concetto, ossia il prolungamento dell’appartamento verso l’esterno, ossia al di là della facciata dell’edificio e, pertanto, sospeso in aria. 

In verità, il terrazzo è lo spazio che si apre dopo l’ultimo piano del palazzo e che funge da copertura all’intera struttura. Esso, a differenza del tetto spiovente, consente il calpestio e l’affaccio. Il terrazzo, quindi, altro non è che un lastrico solare con il parapetto, un luogo ove camminare, stendere i panni, prendere il sole, depositare oggetti, coltivare le piante, ecc.

Il terrazzo è, di regola, condominiale salvo che risulti – da un titolo di proprietà – ad uso esclusivo di un solo condomino. 

Si può chiudere una parte del terrazzo? La questione legale è collegata al rispetto di una serie di disposizioni sia di carattere amministrativo che civilistico. Le valuteremo in questo breve articolo.

La prima questione da affrontare – sia che il terrazzo sia condominiale che ad uso esclusivo – è la necessità di un permesso del Comune, ciò che un tempo andava sotto il nome di licenza edilizia e che oggi viene chiamato «permesso di costruire». 

La regola vuole che, tutte le volte in cui si realizzino degli spazi coperti e stabili, con nuova volumetria “vivibile”, sia necessario chiedere l’autorizzazione all’ufficio tecnico del Comune. Il permesso di costruire è quindi necessario per realizzare una veranda o una copertura del terrazzo, anche parziale, trattandosi appunto di una «nuova costruzione». 

Si sono diffuse delle nuove forme di copertura con delle lastre in vetro o plexiglas facilmente rimovibili, che si ritraggono sovrapponendosi l’una sull’altra. Queste strutture possono essere utilizzate per chiudere un balcone in quanto non necessitano di una copertura (si poggiano, infatti, sul balcone del piano superiore). Di solito, tali tipi di interventi non richiedono alcun permesso in quanto – anche in base al nuovo Glossario delle opere di edilizia libera – presentano una struttura mobile o rimovibile. 

In caso contrario, sarà obbligatorio intraprendere l’iter per la richiesta delle autorizzazioni, che cambia da Comune a Comune. La violazione di tale regola può comportare un’incriminazione penale per il reato di abuso edilizio con conseguente ordine di demolizione dell’opera.

Per chiudere invece la terrazza, non sono sufficienti solo i piani verticali ma è necessaria anche la copertura. Pertanto, se si realizza uno spazio permanente sarà necessario ottenere il permesso di costruire, a pena – anche in questo caso – di contestazione del reato di abuso edilizio.

Si può chiudere una parte del terrazzo senza autorizzazioni se si usano strutture come i pergolati o le pergotente (ossia un pergolato coperto da tessuti). Questi, infatti, non realizzano una «nuova costruzione» essendo facilmente removibili. Nei centri storici, bisognerà fare attenzione a che non vi siano dei vincoli urbanistici. 

C’è poi la possibilità di realizzare una serra biochimica, soluzione poco invasiva che consente di sfruttare il terrazzo anche durante l’inverno. Anche la serra richiede il permesso di costruire a meno che abbia una dimensione destramente ridotta (non oltre il 10% del terrazzo complessivo), deve essere disposta verso sud-est o sud-ovest, deve essere apribile e presentare superfici vetrate pari al 70% della superficie totale, deve garantire la riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento invernale di almeno il 20%.

Se si intende chiudere un balcone trasformandolo, in tutto o solo in parte, in una veranda non è necessario chiedere il permesso al condominio. Tuttavia, se non si vogliono subire contestazioni in un momento successivo da parte dell’assemblea – che altrimenti potrebbe agire in tribunale per ottenere la demolizione dell’opera – sarà bene evitare di compromettere il cosiddetto decoro architettonico dell’edificio ossia l’estetica della facciata. Si tratta di un concetto molto generico che tiene conto delle concrete condizioni dell’edificio al momento in cui viene eseguita l’opera. Il principio vuole che non si possano creare disarmonie rispetto alle linee originali del palazzo, tali da comprometterne il valore da un punto di vista architettonico. Tuttavia, se vi sono già stati interventi similari che ne hanno snaturato le originarie forme, sarà più facile procedere.

Il condominio che intende contestare l’opera di chiusura del balcone può, da un lato, chiedere al Comune l’accesso agli atti per verificare se la realizzazione della veranda è avvenuta nel rispetto dei permessi amministrativi; dall’altro lato, può chiederne la demolizione se questa contrasta il decoro architettonico dell’edificio oppure ne compromette la stabilità.

La veranda poi non deve pregiudicare il diritto di veduta e di affaccio del condomino al piano superiore. Il vicino, infatti, ha diritto ad affacciarsi e a godere della vista. La Cassazione [1] ha detto perciò “no” alle verande che, debordando dal balcone, ostruiscono la veduta. 

I limiti di carattere civilistico per la chiusura dei balconi valgono anche per la chiusura della terrazza. Il condomino, titolare del diritto d’uso della terrazza, non può violare l’estetica del palazzo. In verità, la legge consente sempre, al titolare dell’ultimo piano, il cosiddetto diritto di sopraelevazione (leggi Si può costruire sopra l’ultimo piano dell’edificio?).

Come spiegato più volte dalla giurisprudenza, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti.

Tuttavia, i singoli condòmini (o il condominio) possono opporvisi se essa:

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