Cassazione: il diritto di ricavare una terrazza ad uso esclusivo dal tetto condominiale è proporzionato alla rilevanza dell’intervento stesso e alle dimensioni della terrazza

Chi possiede un sottotetto che funge anche da copertura del fabbricato condominiale, può ricavarci una terrazza senza l’autorizzazione degli altri condomini?

La Corte di Cassazione risponde a questa domanda con l’ordinanza n. 4709/2022.

I proprietari di un sottotetto a copertura del fabbricato condominiale decidevano di eliminare la falda del tetto per ricavarvi una terrazza.

Nel dettaglio, dalla falda di copertura lunga circa 10 m veniva ricavata una terrazza c.d. “a tasca” o anche “a pozzo”, lunga oltre 6 m ed estesa per oltre 16 m².

Successivamente, una condomina, proprietaria di un appartamento a piano terra nel medesimo immobile, lamentava la manomissione del tetto comune per cui decideva di citare in Tribunale i proprietari del sottotetto.

Il Tribunale si esprimeva in favore della donna, mentre la Corte d’appello confermava successivamente la sentenza di primo grado:

le modifiche al tetto non comportavano semplicemente un uso più intenso della cosa comune, in ragione della rilevanza degli interventi e delle dimensioni della terrazza, che rendevano impossibile l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune anche per utilizzazioni future come l’appoggio dì antenne, di pannelli solari o di altre utilità

I proprietari del sottotetto decidevano di fare ricorso in Cassazione.

Gli ermellini ricordano che secondo l’articolo 1102, comma 1, del c.c., ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.

Entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’articolo 1120 del c.c. in tema di innovazioni.

Nel caso in esame, la trasformazione del tetto comune in terrazza si inquadra nella modificazione della cosa comune, ragione per la quale non è richiesto il consenso dell’altro condomino, ma:

deve sottolinearsi come la più recente interpretazione di questa Corte afferma che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali

Ne consegue che (a parere della Cassazione) la Corte d’appello ha giustamente accertato in fatto che:

Non può nemmeno risultare valida la tesi dei ricorrenti in relazione alla possibilità di un uso frazionato del terrazzo; esso, secondo la giurisprudenza della stessa Cassazione, può essere consentito per accordo fra i partecipanti solo se l’utilizzazione, concessa nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, trovando l’utilizzazione da parte di ciascun comproprietario un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri.

Qualora, pertanto, la cosa comune sia alterata o addirittura sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientra più nell’ambito dell’uso frazionato consentito, ma nell’appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti che – trattandosi di beni immobili – deve essere espresso in forma scritta.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “La creazione di un terrazzo a tasca sul tetto a falda condominiale costituisce abuso?”

Scarica Corte di Cassazione - ordinanza n. 4709/2022 (trasformazione del tetto condominiale in terrazza esclusiva)

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